راهکار کاهش بحران مسکن در تهران 

به گزارش اقتصادآنلاین، محمد حسن صبوری دیلمی در یادداشتی نوشت: در حال حاضر یکی از بزرگ‌ترین معضلات کشور مشکل افزایش قیمت مسکن در کشور است. بررسی‌های انجام گرفته حاکی از آن است که قیمت زمین مسکونی در حال حاضر بطور متوسط بیش از ۶۵ درصد از بهای تمام شده ساختمان را در کل کشور به خود اختصاص داده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که ریشه این موضوع مربوط به هجوم جمعیت به مناطق خاصی از تهران در اواخر دهه ۷۰ شمسی تا اوایل دهه ۸۰ شمسی بوده است. 

در این سال‌ها به دلایل مختلف شرکت‌ها مجبور به حضور در تهران بودند و این حضور ابتدا در منطقه ۳ تهران و سپس در منطقه یک تهران به وقوع پیوسته است. این اقدام منجر به افزایش تقاضای خرید مسکن و بالتبع افزایش تقاضای زمین جهت ساخت ساختمان در این مناطق شده و با توجه به شرایط جغرافیایی این نقاط، کمبود زمین با افزایش قیمت زمین و در ادامه افزایش قیمت مسکن همراه شده است. 

متاسفانه این روند ادامه یافته و در گام بعدی شاهد افزایش متناسب قیمت زمین و ‌مسکن در مناطق دیگر شهر تهران شده است. افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران به شهرهای اطراف تهران سرایت نموده و پس از مدتی شاهد افزایش قیمت زمین و مسکن در مراکز استان‌ها و حتی دیگر شهرستان‌ها هستیم.  

برنامه احداث شهرهای اقماری مانند پردیس، هشتگرد و یا پرند در اطراف تهران نیز نتوانست مشکل را حل کند.

در حال حاضر قیمت مسکن در این شهرها نیز به قدری افزایش یافته که بسیاری از خانوارها قدرت خرید مسکن در این شهرها را نیز از دست داده‌اند. 

به عبارتی دیگر تا زمانی که نتوانیم مشکل تهران را به صورت اساسی حل کنیم، این امکان وجود ندارد که قیمت‌های زمین حتی در شهرهای کوچک واقعی شده و با واقعی شدن قیمت مسکن در آن شهرها امکان خرید مسکن را برای خانوارهای دهک‌های پایین درآمدی حل کنیم، چرا که با ادامه روند فعلی مجددا شاهد افزایش قیمت‌ها در مناطق خاص تهران هستیم و به تبع این اتفاق قیمت‌ها در دیگر شهرها بطور متناسب افزایش خواهد یافت. 

اما راهکارهای خروج از این بحران که به عقیده بنده ناشی از اهمال مدیریت شهری تهران دامنگیر کشور شده است، بطور خلاصه به شرح زیر قابل ارائه است: 

الف) اشاره شد که از اواسط سال‌های دهه ۷۰ حضور شرکت‌ها و بالتبع حضور کارکنان مرتبط با آن‌ها در تهران افزایش قابل توجهی یافته است. در آن سال‌ها حضور شرکت‌ها به دلایل مختلف از قبیل نیاز به ارتباط با وزارتخانه‌ها، کمبود امکانات در شهرستان‌ها و ایجاد ارتباط با شرکت‌ها و منابع و شرکت‌های خارجی ضروری می‌بود. اما در حال حاضر تقریبا تمام امورات وزارتخانه‌ها به صورت برخط و مجازی قابل پیگیری است و از طرف دیگر بسیاری از امورات مرتبط با شرکت‌ها به سازمان‌های متناظر و زیرمجموعه وزارتخانه ها در استان‌ها تفویض شده است. 

از طرف دیگر در حال حاضر معضلات قدیمی مرتبط با حمل و نقل و مسافرت از تهران به شهرستان‌ها تقریبا وجود ندارد. پروازهای مسافری، حمل و نقل جاده ای و ریلی جهت مسافرت به شهرستان ها باعث شده که مشکلی جهت حضور مهمانان خارجی در شهرستان‌ها وجود نداشته باشد و بر این اساس نیز، مانند سال‌های گذشته ضرورتی به حضور شرکت‌ها در تهران احساس نمی‌شود. 

به‌نظر می‌رسد با این شرایط در گام اول می‌توان شرایط را به گونه‌ای فراهم نمود که شرکت‌های بزرگ مانند شرکت‌های پتروشیمی، فولادی، سیمانی، شرکت‌های نفتی، شرکت‌های معدنی و برخی دیگر از شرکت‌های معظم صنعتی از تهران خارج شوند. راهکارهای لازم جهت اجرای این سیاست را در قالب سیاست‌های ایجابی و سلبی به صورت زیر قابل ارائه است: در گام اول می‌توان هزینه‌های حضور این شرکت‌ها در تهران را افزایش داد. در اقتصاد اصلی وجود دارد که شرکت‌ها باید هزینه‌های بیرونی ناشی از فعالیتشان را از طریق منافعی که کسب می‌نمایند، جبران نمایند. این موضوع به عنوان یک اصل پذیرفته شده در تمامی سیستم‌های اقتصادی پیاده می‌شود. تعریف هزینه‌های مسئولیت‌های اجتماعی در شرکت‌ها بر همین اساس طراحی شده است. 

این موضوع را پذیرا باشید که حضور این شرکت‌ها در تهران هزینه‌هایی را برای دیگر شهروندان تهرانی ایجاد می‌نماید و براساس اصل لزوم جبران هزینه‌های بیرونی شرکت‌ها لازم است شرکت‌ها بابت این هزینه‌هایی که برای شهروندان تهرانی ایجاد می‌نمایند، پرداخت‌هایی را انجام دهند. به عنوان مثال حضور این شرکت‌ها در تهران معضل ترافیک تهران را تشدید می‌نماید، حضور این شرکت‌ها در تهران معضل کمبود آب، برق و گاز در تهران را تشدید می‌نماید، حضور این شرکت‌ها در تهران معضل آلودگی هوا را تشدید می‌نماید و در نهایت همانگونه که اشاره شد حضور این شرکت‌ها در تهران منجر به افزایش قیمت مسکن و خدمات در تهران شده است.

بنابراین به عنوان یک اصل پذیرفته شده لازم است در تک تک موارد ذکر شده مابه ازای این هزینه‌ها از شرکت‌ها دریافت شود. در خصوص ترافیک می‌توان عوارض قابل توجهی برای تردد خودروهای در اختیار این شرکت‌ها در معابر شهر تهران در نظر گرفت. در حال حاضر با توجه به نصب دوربین‌های نظارت ترافیکی در معابر شهر تهران زیرساخت این اقدام وجود دارد. در خصوص مصرف آب، برق، گاز، ارتباطات و ... می توان بر اساس اصل تبعیض قیمت -که این اصل نیز به عنوان یک اصل پذیرفته شده در سیستم‌های اقتصادی بسیاری از شرکت‌ها مورد استفاده قرار گرفته است - بهای خدمات ارائه شده به این شرکت‌ها را به قیمت واقعی محاسبه و مطالبه نمود. 

در خصوص آلودگی هوا و افزایش قیمت مسکن و خدمات نیز می‌توان عوارض خدمات شهرداری این شرکت‌ها را بطور قابل توجه افزایش داد. شایان ذکر است این سیاست‌ها در گام اول تنها برای شرکت‌های معظم حاضر در شهر تهران در نظر گرفته می‌شوند و بالتبع تمامی شرکت‌ها را در بر نخواهد گرفت. به عبارتی دیگر با اجرای این سیاست‌ها که تنها با صدور آیین‌نامه‌ها اجرایی خواهند شد، به دنبال افزایش هزینه‌های مرتبط با این شرکت‌های و بالتبع ترغیب این دسته از شرکت‌ها به خروج از تهران هستیم. 

در گام دوم این امکان وجود دارد که زمان مشخصی برای خروج شرکت‌ها از تهران و یا افزایش هزینه‌های حضور این شرکت‌ها در تهران اعلام شود. به‌عنوان مثال پس از پایان سال ۱۴۰۴ پرداخت هزینه‌های مرتبط با بیمه و مالیات حقوق پرسنل این شرکت‌ها در تهران ممنوع است و این اقدامات سلبی نیز شرایط را جهت جابجایی شرکت‌ها به شهرهای محل استقرار فراهم می‌آورد. طبیعی است حضور شرکت‌های معظم پتروشیمی و پالایشگاهی، شرکت‌های معظم معدنی و فولادی، شرکت‌هایی مانند کشتیرانی جمهوری اسلامی، شرکت ملی نفتکش، شرکت‌های مرتبط با حفاری نفت در شمال و جنوب کشور، شرکت‌های تولید‌کننده سیمان، شرکت‌های مرتبط با صنایع فلزی و ...، به همان بهانه‌ها و دلایلی که در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ وجود داشت، در تهران ضروری نمی‌باشد. 

براساس بررسی‌های میدانی صورت گرفته، در حال حاضر هیچ نیازی به حضور دفاتر این شرکت‌های معظم(به شکل فعلی) در تهران وجود نداشته و با جابجایی این شرکت‌ها از تهران نه تنها مشکلی برای این شرکت‌ها ایجاد نمی‌شود، بلکه بسیاری از هزینه‌های این شرکت‌ها نیز کاهش خواهد یافت. برآوردهای اولیه حاکی از آن است که اجرای این سیاست‌ها از چند جنبه اقتصاد کشور را با منافعی روبرو خواهد ساخت. در گام اول خروج این شرکت‌ها از تهران و الزام آن‌ها به فروش و یا اجاره واحدهای در اختیار، عرضه مسکن را در تهران افزایش داده و به عنوان عاملی جهت جلوگیری از افزایش بیشتر اجاره‌بها و قیمت مسکن در شهر تهران عمل خواهد نمود. 

ارمغان مهمی که این جابجایی برای اقتصاد کشور به همراه خواهد داشت، انتقال ثروت از تهران به سایر شهرها و حرکت به سمت متعادل‌تر شدن ترکیب درآمدی در اقصی نقاط کشور خواهد بود. بپذیرید که الزام به حضور مدیران این شرکت‌ها در سایر شهرها منجر به افزایش گردش درآمد در سایر شهرها خواهد شد. این فرآیند به صورت اتوماتیک برخی از خدمات فعلی نظیر آموزش و بهداشت را به سایر شهرها منتقل خواهد نمود. در نظر بگیرید که حضور مدیران و پرسنل این شرکت‌ها در سایر شهرها، این توجیه را برای موسسات آموزشی و درمانی که در حال حاضر به علت سطوح بالای درآمدی در شهر تهران فعالیت می‌نمایند، بوجود می‌آورد که در آن شهرها شعباتی را مشابه کیفیت این موسسات در تهران، در آن شهرها ایجاد‌ کنند. 

با انتقال جمعیت به شهرهای دیگر، لازم است وزارتخانه‌ها، مراکز انتظامی و امنیتی حضور خود در آن شهرها را تقویت نمایند و به این صورت این امکان وجود دارد که بخشی از پرسنل این نهادها به آن شهرها منتقل شوند. ضمنا در این شرایط برخی وظایف حاکمیتی بر حسب نیاز از وزارتخانه‌ها به شهرهای دیگر و مراکز استان‌ها منتقل خواهد شد. 

در ادامه این فرآیند شاهد آغاز ساخت و ساز در دیگر شهرها خواهیم بود که به نوبه خود موجب ایجاد چشمه‌های رشد اقتصادی در سایر شهرهای کشور خواهیم بود. در نظر داشته باشید که در بسیاری از شهرهای کشور معضل کمبود زمین مسکونی وجود نداشته و با در نظر داشتن واگذاری واحدهای فعلی در اختیار این شرکت‌ها در تهران، شرایط افزایش و جهش قیمت زمین در دیگر شهرها فراهم نیست و به راحتی می‌توان قیمت‌های مرتبط با بخش مسکن را کنترل نمود. 

از طرف دیگر در حال حاضر تعداد زیادی شعب بانک‌ها به علت گردش قابل توجه نقدینگی این شرکت‌ها در تهران مشغول به فعالیتند که این موضوع با توجه به ظرفیت بالاتر اعطای تسهیلات شعب بانک‌ها در تهران به عنوان عاملی است که شرکت‌های کوچک را به حضور در تهران ترغیب می‌نماید.

بدیهی است با اجرای این سیاست برای بسیاری از شعبات بانک‌ها این توجیه وجود نخواهد داشت که در تهران فعالیت نمایند و به این صورت موج دیگری از انتقال جمعیت از تهران متصور خواهد بود. در ادامه این فرآیند می‌توان امیدوار بود تا شرکت‌های کوچک نیز دفاتر کاری خود را از تهران به شهرهای محل استقرار و یا حداکثر مراکز استان‌ها منتقل نمایند. 

نکته نهایی در خصوص این بند اینکه می‌توان با اجرای برخی سیاست‌های جبرانی در سایر شهرها این فرآیندها را تسهیل نمود. به عنوان نمونه در مقابل افزایش قیمت خدمات به شرکت‌های مورد نظر در تهران، می‌توان در شهرهای محل استقرار این شرکت‌ها تخفیفاتی جهت ساخت و ساز، تخفیف قیمت بهای آب، برق، گاز و ارتباطات و عوارض شهرداری به مدت چند سال در نظر گرفت. به این صورت انتقال شرکت‌های بزرگ و بانک‌ها به دیگر شهرها توجیه بیشتری خواهد داشت. 

اشاره به این نکته نیز خالی از لطف نیست که ساختار شهرسازی فعلی در شهر تهران به عنوان پایتخت ایران به گونه‌ای چشمگیر با سایر پایتخت‌ها در کشورهای دیگر متفاوت است. بطور معمول در پایتخت‌های سایر کشورها، برج‌ها و ساختمان‌های بلندمرتبه در مراکز شهری آنها وجود دارد و مناطق پیرامونی پایتخت‌ها با تراکم کمتر ساختمان‌ها مواجهند. در شهر تهران ساختمان‌های قدیمی و کم‌تراکم در مرکز شهر وجود داشته و به فراخور آن خیابان‌ها و معابر شهری در آن مناطق وضعیت چندان مناسبی ندارند. استفاده از تجربه سایر کشورها و حضور بیشتر شهرداری‌ها در فرآیند شهرسازی در مناطق مرکزی تهران ضروری به‌نظر می‌رسد. مشارکت شهرداری در ساخت برج‌های بلندمرتبه در مناطق مرکزی سیاستی است که در بسیاری از کشورها به‌عنوان تجربیاتی موفق وجود دارد. 

با مشارکت شهرداری در این ‌پروژه‌ها می‌توان انتظار داشت که علاوه بر ساخت واحدهای مسکونی و افزایش عرضه مسکن، وضعیت معابر در مناطق مرکزی تهران را بهبود بخشید. منابع مالی مود نیاز در ‌پروژه‌های مشارکت شهرداری از طریق بانک‌ها و انتشار اوراق مشارکت در بازارهای مالی قابل تامین است. در خصوص نهاده‌های ساختمانی مورد نیاز نیز به‌طور قاطع می‌توان اظهار داشت که در شرایط فعلی هیچ کمبودی از لحاظ تامین این نهاده‌ها از طریق ظرفیت‌های تولیدی داخل کشور وجود ندارد. 

نکته پایانی اینکه بخش ساختمان و مسکن دارای پیوند‌های پیشین و پسین بسیاری در اقتصاد ملی است و از طریق حرکت این بخش می‌توان انتظار داشت تا سال‌ها شاهد رشد اقتصادی درونزا در اقتصاد کشور باشیم. تجربه رشد اقتصادی در سال‌های پس از پایان جنگ تحمیلی و بازسازی شهرها نیز پیش‌رو قرار دارد و طرح ارائه شده را از قالب تئوری و نظری خارج نموده و به‌صورت فرآیندی کاملا اجرایی ارائه می‌ نماید.